Inquilino - Reforma do Imóvel - Ressarcimento

Você Sabia?

Que ao alugar um imóvel e realizar certas reformas no imóvel alugado você tem o direito de reaver os valores gastos na reforma do imóvel.

Observe se existe no seu contrato a cláusula de NÃO INDENIZAÇÃO, caso exista a mesma você não terá direito a qualquer tipo de indenização.

Uma vez que não exista tal cláusula em seu contrato, você poderá ser indenizado da seguinte forma:

- Pagamento das despesas por parte do proprietário; ou

- Descontos mensais nos aluguéis dos valores utilizados na reforma.

Entretanto não é todo tipo de reforma que pode ser ressarcido. Vejamos.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), dispões:

      Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

        

       Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

O Código Civil de 2002, explica o que são essas benfeitorias:

          Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

        § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

         § 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

        § 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

RESUMO:

- BENFEITORIAS NECESSÁRIAS - conservar o imóvel. (INDENIZÁVEL - MESMO QUE SEM AUTORIZAÇÃO)

- BENFEITORIAS ÚTEIS - aumentam ou facilitam o uso do bem. (INDENIZÁVEL, MAS SOMENTE SE AUTORIZADA)

- BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS - mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. (NÃO É INDENIZÁVEL)

Direitos e Deveres do Inquilino

Sobre o Contrato de Locação

O contrato que regulamenta as condições do aluguel de um imóvel chama-se contrato de locação ou locatício. É elaborado de acordo com um padrão de cláusulas e requisitos, deve ser lido e assinado pelo locador, pelo locatário e por duas testemunhas e, depois, registrado em cartório. Só assim ambos os lados garantirão seus direitos legais.

Anexado ao contrato, as imobiliárias e/ou os proprietários costumam apresentar um inventário do que se encontra no imóvel e do seu estado de conservação, um relatório de vistoria.

Também o inquilino deve fazer sua vistoria, antes de ocupar o imóvel, anotando todas as particularidades que tenha encontrado a existência de lustres, chuveiros, manchas de umidade, o estado de conservação de janelas, vidros, portas, batentes, armários, soalho, pisos cerâmicos, azulejos etc.

Para ficar claro que se trata de uma vistoria desse imóvel, devem constar da relação as informações sobre o apartamento, o nome do locador e o do locatário.

Depois o inquilino precisa entregar o relatório ao proprietário ou a seu representante, para que o assine e guardar consigo uma cópia assinada. Se não quiserem assinar, o locatário pode registrar em cartório, como documento, o seu inventário do imóvel.

 

Documentos

Para elaborar e conferir um contrato de locação, é necessário ter os seguintes documentos:

-  Locador: matrícula do imóvel, RG, CPF, contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros), carnê do IPTU e procuração (se o contrato for assinado por um representante).

-  Locatário: cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge), RG, CPF e comprovante de renda (contracheque, Imposto de Renda).

- Fiador (se houver): RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê do IPTU.

Nova Lei do Inquilinato

No dia 25/01/2010, entrou em vigor as mudanças na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que foi modificado pela Lei 12.112/09.

Principais mudanças:

- Ação de Despejo

Na antiga Lei, o processo de despejo era demasiadamente demorado, podendo ultrapassar 12 meses. E somente após o final do processo o Locatário poderia ser retirado do imóvel.

Com as modificações é possível que o Juiz conceda uma liminar, logo no início do processo, ordenando a saída do Locador do imóvel no prazo de 15 dias. O Locatário terá este prazo de 15 dias para quitar sua dívida ou deixar o imóvel. No entanto isso só poderá ser feito uma vez a cada dois anos, porém tal liminar só poderá ser concedida nos casos de contrato locatícios sem quaisquer garantias. A Ação de Despejo também foi simplificada, devendo cair o tempo até a sentença, ficando entre 4 a 6 meses.

- Multa

Na antiga Lei, o Locatário ao devolver o imóvel antes do fim do contrato tinha de pagar uma multa, esta multa era integral, independente da quantidade de tempo para o final do contrato.

Com as modificações, o Locatário ao devolver o imóvel antes do fim do contrato pagará uma multa proporcional ao período restante do contrato de locação.

- Separação do Casal de Inquilinos 

Na antiga Lei, o Locatário sobrevivente deveria comunicar ao Locador que continuaria com o contrato de aluguel. O Locador tinha o prazo de 30 dias para exigir a substituição do fiador ou de qualquer outra garantia.

Com as modificações, o Locatário comunicará o Locador e o Fiador (se existir). O Fiador não é mais obrigado a continuar como garantidor, podendo no prazo de 30 dias do recebimento da comunicação, se exonerar da fiança, porém ficará responsável por 120 dias após o Locador ser notificado da sua exoneração

- Garantia

Na antiga Lei, o contrato podia ser realizado sem qualquer tipo de garantia, desde que ambas as partes concordassem. O que dificilmente ocorria.

Com as modificações, com as facilidades para o despejo do Locatário, deverá deixar de existir gradualmente a figura do fiador.

- Se o contrato não for renovado 

Na antiga Lei, o Locatário tinha seis meses para deixar o imóvel.

Com as modificações, o Locatário terá 30 dias para deixar o imóvel.

- Fiador

Na antiga Lei, era quase impossível deixar de ser fiador antes do término do contrato.

Com as modificações, o fiador poderá a qualquer momento comunicar formalmente o Locador e o Locatário sobre sua desistência em continuar com a fiança. Ficará responsável pela fiança por mais 30 dias, depois estará livre do contrato. E nesse prazo deverá o Locatário indicar um novo fiador.

Conclusão:

Com as modificações da Lei de Inquilinato, o processo da Ação de Despejo foi simplificado ficando mais rápido e prático, o que estimulará o mercado locatício. Fazendo até com que diminua as exigências de tantas garantias no contrato locatício.O fiador obteve a facilidade de se desvincular do contrato de aluguel mais facilmente.

Veja também sobre os direitos e deveres do Inquilino em:
- Direitos e Deveres do Inquilino